La inversión inmobiliaria sigue siendo una de las estrategias más rentables para empresas que buscan diversificar su patrimonio, proteger liquidez o generar ingresos pasivos. Sin embargo, comprar un inmueble como sociedad —y no como particular— implica un tratamiento fiscal completamente diferente, con ventajas, obligaciones adicionales y riesgos que deben evaluarse con precisión.
En 2025, las empresas encuentran un marco fiscal que combina incentivos interesantes con un mayor control por parte de la Agencia Tributaria, por lo que una planificación previa es indispensable. Desde Asesoría Lex, especialistas en fiscalidad empresarial y estructuración patrimonial, explicamos los aspectos clave que debe tener en cuenta cualquier sociedad que quiera invertir en bienes inmuebles. Puedes conocer nuestro equipo y metodología en la sección de Quiénes somos.
Por qué comprar un inmueble como empresa puede ser una ventaja
Adquirir un inmueble a nombre de una sociedad puede resultar más eficiente que hacerlo como particular, especialmente cuando se destina a alquiler, actividad económica o inversión patrimonial. Entre las ventajas más relevantes encontramos:
- Tipo impositivo más bajo que el IRPF de particulares.
- Mayor facilidad para deducir gastos y amortizaciones.
- Separación patrimonial entre empresa y socios.
- Mejor planificación sucesoria y societaria.
- Posibilidad de reinvertir beneficios dentro de la sociedad de manera fiscalmente eficiente.
Estas ventajas son muy interesantes para empresas consolidadas o para sociedades patrimoniales correctamente estructuradas, algo que se analiza de forma recurrente desde nuestra área de asesoría contable y fiscal.
Impuesto sobre Sociedades: la clave de la inversión inmobiliaria empresarial
Cuando un inmueble se compra a través de una sociedad, los beneficios generados tributan por el Impuesto sobre Sociedades y no por IRPF. En 2025, el tipo general aplicable es:
- 23 % para pymes (cifra de negocios inferior a 1 millón de euros).
- 25 % para el resto de sociedades.
Comparado con los tipos progresivos del IRPF, que pueden superar el 40 % en rendimientos del capital inmobiliario, la empresa tiene una ventaja fiscal evidente.
Además, la sociedad puede reinvertir beneficios en nuevos inmuebles sin necesidad de incrementar la tributación personal de los socios. Esto convierte la estructura societaria en un vehículo de crecimiento patrimonial eficiente.
Gastos deducibles en sociedades que poseen inmuebles
Las empresas pueden deducir muchos más gastos que un particular, siempre que estén vinculados a la actividad económica o a la gestión patrimonial legítima.
Entre los gastos deducibles destacan:
- Intereses del préstamo hipotecario.
- Reparaciones y mantenimiento del inmueble.
- Impuestos y tasas municipales (IBI, basuras…).
- Seguros del inmueble.
- Gastos de comunidad.
- Servicios profesionales (administración, asesoría, auditoría, etc.).
- Suministros en caso de alquiler o uso empresarial.
Esta amplitud de deducciones permite reducir de manera considerable la base imponible, generando menor tributación a final de año.
Amortización del inmueble: una ventaja fiscal exclusiva para sociedades
Las empresas pueden amortizar el inmueble cada año, es decir, deducir una parte del valor del bien en función de su vida útil. En inmuebles destinados a alquiler, la amortización suele ser del 3 % anual del valor de construcción.
Esta deducción:
- Reduce directamente el beneficio fiscal.
- Aumenta la eficiencia de la inversión año tras año.
- No afecta al flujo de caja, ya que no supone un gasto real.
En particulares, la amortización está limitada y mucho más controlada, mientras que las sociedades disfrutan de un mecanismo más amplio y ventajoso.
IVA o ITP: tratamiento en la compra del inmueble
Al adquirir un inmueble como empresa, la operación puede tributar por IVA o por ITP según el tipo de inmueble y su estado:
Compra con IVA
Se aplica principalmente en:
- Viviendas nuevas (10 %).
- Locales comerciales nuevos o usados (21 %).
- Naves industriales (21 %).
La empresa puede deducir este IVA si la actividad lo permite, lo que reduce de forma significativa el coste real de la inversión.
Compra con ITP
Aplica en inmuebles de segunda transmisión no sujetos a IVA. El tipo oscila entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma. Este impuesto no es deducible, por lo que debe valorarse su impacto real.
Analizar correctamente qué impuesto aplica y cómo deducirlo forma parte del servicio fiscal que coordinamos desde asesoría contable y fiscal.
Fiscalidad del alquiler si la empresa destina el inmueble a renta
Cuando un inmueble adquirido por una empresa se destina al alquiler, la sociedad tributa por los beneficios netos obtenidos. Esto incluye:
- Ingresos por alquiler.
- Menos gastos deducibles.
- Menos amortización anual.
El resultado es que la tributación real suele ser menor que la de un particular debido al mayor margen de deducción permitido a las sociedades.
Para empresas patrimoniales, este modelo es especialmente interesante, siempre que cumplan los requisitos que exige Hacienda para ser consideradas actividad económica real.
Inmuebles destinados a uso propio de la empresa
Si el inmueble se utiliza como oficina, almacén, centro de trabajo o sede corporativa, todos los gastos afectos al inmueble se consideran deducibles. Incluso la amortización del edificio se integra dentro de los gastos recurrentes.
Este modelo mejora la eficiencia del negocio y permite que parte del patrimonio empresarial quede protegido de riesgos derivados de la actividad.
Riesgos y obligaciones si se compra un inmueble como empresa
A pesar de las ventajas, también existen obligaciones fiscales importantes:
- Mayor control de la Agencia Tributaria hacia sociedades que poseen inmuebles.
- Obligación de justificar la afectación real a la actividad económica.
- Posible reclasificación por parte de Hacienda si la sociedad no tiene estructura real.
- Riesgo de imputaciones de renta si los socios utilizan el inmueble sin contrato.
- Necesidad de cumplir estrictamente con contabilidad y auditoría.
Para evitar estos problemas, las empresas suelen trabajar con asesoramiento experto desde el inicio, especialmente a través del área de servicios empresariales de Asesoría Lex.
Cuándo conviene comprar como empresa y cuándo no
Comprar como sociedad resulta especialmente recomendable cuando:
- El inmueble se destina a alquiler profesional.
- Se prevé adquirir varios inmuebles.
- La empresa quiere proteger su patrimonio.
- Se desea un ahorro fiscal significativo y sostenido.
- Se planea reinvertir beneficios en nuevos activos.
Por el contrario, puede no ser conveniente cuando:
- El uso será esencialmente personal o privado del socio.
- La sociedad no tiene actividad real y existe riesgo de ser considerada instrumental.
- El inmueble no generará rendimiento económico.
Un análisis previo evita errores estructurales que pueden tener consecuencias fiscales importantes.
Conclusión
Comprar un inmueble como empresa ofrece numerosas ventajas fiscales, contables y patrimoniales, pero también implica obligaciones y riesgos que deben evaluarse con precisión. En 2025, la Agencia Tributaria intensifica su control sobre las sociedades que adquieren bienes inmuebles, por lo que una planificación adecuada es imprescindible.
Si estás pensando en invertir en un inmueble a través de una empresa o quieres analizar si tu estructura actual es la más eficiente, puedes ponerte en contacto con nosotros desde la sección de contacto o consultar nuestros servicios en la página principal.